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あなたのマンション今いくら?
2014年3月31日

マンション売却を検討すると、まず不動産業者に査定依頼するのが
一般的だと思いますが、一般市場で売却する仲介査定では
買い取りでは無いので、査定額と言っても予想価格となります。

本来、その予想価格を基に、売主様がご自身の売却理由や
売却の希望によって売り出し価格の参考価格にするのが
査定価格になります。

査定価格というと普通のイメージではその価格で
売れるというイメージだと思いますが(他の商品だとそうだと思います。)

不動産査定の買い取りでは無い場合の査定額というのは
一般で売り出しした場合の売却予想額という意味合いなので
必ず売れるという価格ではありません。

売主心理としては、もちろん売るのであれば1円でも高く売りたい
と考えるのが普通なので、不動産業者も売主心理を考えて
査定価格は、高めに提示することが多いです。

査定価格が思ったよりも良かったと喜んでいる方も
おられますが、査定価格が高くても依頼したところや
複数査定をしている場合、どこも高めに提示している場合が
多いので、査定価格が高くても何の意味もありません。
大事なのは、もちろん成約価格です。

成約してから、初めて喜ばれると良いと思いますよ。

よく他社に依頼されていて、その後に当社に依頼される
売主様に話を聞くと、売却依頼をする時には
高く売れますよ!全国のネットワークを使って…
この条件のお客様がいます!等言われ
依頼したら、その後、理由をつけて価格が高いので
価格を下げる提案ばかりされてみたいなケースは多いです。

たしかに元の売り出し価格が高過ぎる場合が
多いのですが 、それであれば、初めから現実味のある査定価格を
提示して、それでも売主様の希望が高いのであれば
その旨を理解してもらった上で売主希望価格で売り出しすればと思います。

不動産業者に査定依頼する前に、ご自分でも
自分と同じエリアのマンションがいくらぐらいで売り出しされて
いるか?調べた上で査定依頼される事をお勧めします。

インターネットで今の時代は一般の方でも
すぐに調べられるので、成約価格等は不動産業者しか
基本的にわからないので厳密には調べられないですが
ある程度の相場感はわかると思いますよ…

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2014年1月31日

マンションの売却を検討するとまずいくらぐらいで売れるのか?
が1番気になるところだと思います。

そこで一般的な流れとしては、 不動産会社に
マンションの査定を依頼される形になると思いますが
査定価格は高い方が良いと思われている方も
多いと思いますが、そもそも一般市場で売却する
不動産仲介査定の場合、 査定額が高過ぎても何の意味も
無いどころか、その後の売却をしていく中で冷静な判断が
出来なかったり、こんなはずじゃなかったのにという
ケースを招く事につながります。

査定価格よりも大事なのは、もちろんですが成約価格です!

不動産の仲介での査定価格は、本来売れる可能性の高い
価格を提示して、売主様が売り出し価格を決定するさいの参考にする価格です。

只、現状として不動産仲介会社の査定価格は
売却依頼を取る為に、売主心理を考えて高過ぎる査定価格を
提示する不動産会社が圧倒的に多いです。

査定価格は、あくまで予想価格なのでいくらでも高く提示する
事は可能です。

そもそもマンションは、成約相場などもわかりやすいので
複数の不動産会社に査定価格を依頼しても
そこまで金額が開く事はないのですが
現実的には、会社の方針などにより差が開きます。

マンション売却をする場合は、1番は売主様の
売却理由や希望を考えてくれて、その中でプロとして
売主の利益を考えてくれる不動産会社、担当者と出会える事ですが
現実的には、中々少ないので売り出し価格を決定する場合は
自分なりに、今の市場の相場や自分が中古マンションの
購入を考えていて、自分がこのマンションを買う場合どうか?
と考えてみた方が良いと思います。

中々、自分が売却する場合には、希望などもあり
客観的に考えるのは、難しい部分もあると思いますが
客観的に考えてみましょう。

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2014年1月6日

年末の仕事納めの日に1件マンション売却の査定の依頼が
あり、電話でお話させて頂いたのですが
売り出し価格のご提案をしていると、売主様から
「実は最近まで、他社で依頼していて解約したばかりで最近まで0000万で
売り出ししていたが売れなかった」との事でした。

依頼していた不動産会社に不満もあったみたいでお聞きすると
その売主様が、広告に騙されたという内容のお話をされていたので
何を騙されたのか?お伺いしたところ

マンションのポストに入るチラシにこのマンション限定で
探されているお客様がいます。
という内容のチラシだったみたいです。

そこで問い合せをされて、お客様を紹介するには
先に売却依頼の契約をして下さいと売却依頼の契約を
されたみたいですが、結果的にはそんなお客様も
おらず、騙されたと感じられたみたいで
契約期間の3ヶ月で延長せずに解約されたみたいです。

この000マンション限定で探しているお客様がいるという内容の
売却物件求む!チラシは不動産業界では昔からある有効な広告で
ほとんどのケースは嘘で、問い合せをしてもこの売主様と同じ様な
ケースで紹介するのに先に売却依頼の契約をさせられます。

そして、タイミングが悪かったや中には買う気の無いサクラを
連れていくケースもあります。

定期的にくるダイレクトメール等も同じで
この000マンション限定で探しているお客様がいます!
は広告のキャッチコピーと考えて頂ければ良いと思います。

この売主様もTVCMでよくみかける大手不動産会社だしと
思ったみたいですが、このチラシは大手も中小もどこも
よくしている昔からある広告手法になります。

マンションの場合は、本当にそのマンションが売りに出るのを
待っている方がいる場合もありますが

本当にそのお客様がいる場合には
限定で探しているお客様がいる 不動産会社に依頼しなくても
依頼する不動産会社が、仲介手数料が多くもらえる両手取引最優先の
売却方法さえしなければ、依頼した不動産会社を通して
その限定で探しているお客様がいる不動産会社がお客様を
連れてくるシステムになっています。

少し不動産流通の業界は一般の方からすると
複雑ですが、マンション売却をする上で大事な事は
マンションを買ってくれる買主を持っていそう?
と考えて依頼するよりも、本当に売主様の利益(高値売却・早期売却)を
最優先に考えてくれる不動産会社を探す方が重要だという事です。

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2013年11月7日

連日の様に大手ホテルレストランの食品偽装問題がニュース等で
あかるみになってきていますが、ある意味ホテル業界内では当たり前の様に
されてきた事ではないでしょうか?
これだけ色々なレストランから次々と偽装問題が出てくるとそうではないかと思います。

企業なので、利益を求めるのは理解出来るのですが
やり方としてどうなのでしょうか?味がわからない方が悪いのでしょうか?

一般の方の感覚からすると、値段も高いし名前もある一流ホテルが
提供している食事だから、良い物を使用しているとまず疑わないと思います。

不動産流通業界でも、一般の方は知らないと思いますが
当たり前の様にされている事で「物件の囲い込み」というのがあります。

簡単に説明させて頂くと、不動産の売却を不動産会社に依頼したとします。

本来は売却の依頼を受けた会社は、売主の利益を最優先に考え
広く買主を探すように努めることになり、不動産流通機構に物件情報を登録して
他の不動産会社からも買主を探すことになります。

その結果、広く購入検討者を探すことが出来、早期売却や高値売却のチャンスも
生まれるのですが…

残念ながら、そのチャンスをほとんどの売主様は知らないところで
不動産会社の利益の為になくされているケースがほとんどです。

不動産流通会社のほとんどの売上は仲介手数料になるので
売却の依頼を受けた会社は、売主からの手数料だけでなく
買主からの手数料も欲しいので、自社で買主を探そうとする傾向が強くなり
他社で買主がいる様な場合でも、理由をつけて紹介させないケースなども
日常的に行われています。

その結果、本来売れていた場合でも売れずに値下げをして
売却している様なケースもあります。

失敗しない、損しない売却方法とは
全ての不動産会社に物件情報を本当の意味でオープンにして
そこから探すという事です。

それをして売れない場合には、その時期にその価格では買う人がいないと
いう事になるので価格の見直し等も必要になってきますが
本来下げなくても売れている場合でも、不動産会社の利益の為に
何も知らずに価格を下げている売主様も多いので…

不動産は売る時よりも買う時の方が慎重になる方が多いですが
買うときよりも、売る時の方が知っておかないといけない事が多いです。

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2013年10月25日

売主様の声1件追加しました。

この売主様は、当社に売却依頼する前に何社かに
売却依頼をされていて、約1年間ぐらい売却出来ずに
どうしよう?となったところにご相談頂き、当社に依頼して頂いた売主様です。

転勤での売却で、住宅ローンの残債との兼ね合いもあり(価格との兼ね合い)
当社に依頼して頂いてからもすぐに売れた訳ではないですが
出来る限り、住宅ローンの残債からくる追金の額を減らすように
最善の売却方法をとらせて頂き、先日無事売却が完了しました。

当社に依頼する前の期間も含めると、マンション売却を開始されて
から、かなりの期間を要して色々不安もあったと思いますので
これから、マンション売却をしようと検討されている方の参考になると思います。

売主様の声をご参照下さい。→ https://www.osakamansion.com/voice.html (中々売れなかったが…)

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2013年10月15日

一般の個人の方が売る中古マンションの場合は
そもそも消費税が課税されないので
増税前に購入というのは、あまり関係ないのですが
今年の9月ぐらいから中古マンションもよく売れている様に感じます。

当社が売却依頼を受けた物件に関しても
売却開始から1週間で申込みが入った物件などもありますし
今まで中々売れていなかった物件が売れたりと好調でした。

全体的な動きが、中古マンションの方にも
良い流れを生んでいるのではないでしょうか。

現在、マンション売却を検討されている方には
本当に、ここ最近では良い時期だと思います。

これが増税後にどう変わっていくのか?
という状況だと思いますので売却をご検討の方は
なるべく早めに行動する事をお勧めします。

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2013年8月18日

マンション売却を検討される理由は人それぞれだと思いますが
高く売れるなら売りたいとお考えの方もおられるのではないでしょうか?
今は売るにはかなり良い時期だと思います。

理由としては、消費税の増税前に
マンションを購入しようとお考えの方が多いのと
今年の秋頃から販売される新築マンションは
けっこう高騰されて販売されるみたいだからです。

そうなってくると必然的に中古マンションが
安く見えるので、高く売れるなら売りたいとお考えの方は
勝負してみても良いのではないでしょうか?

同じマンションでも売却をする時期によっては
成約出来る価格は大きく変わってくるので
今は売るには良い条件で売れる可能性が高い時期だと
思います。

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2013年6月27日

マンション売却を不動産会社に依頼すると
そのマンションの売却資料を依頼された不動産会社が
作成します。

通常その売却資料を引用して、依頼された以外の
不動産会社も自社のお客様に資料を郵送したり
メールで添付したりして営業活動を行うのですが
いつまで経っても資料は登録されずに数字情報だけが
不動産業者間ネットワーク(レインズ)に登録されている
状態の物件もあります。

それでもお客様に資料を下さいと言われると
その売却依頼を受けている不動産会社に電話して
資料請求をするのですが、資料作成中です。
と言われるケースもあります。

実際は作成はしていると思いますが…

何故そんな事をするのでしょうか?

これも、売主側だけでなく買主側からも
仲介手数料が欲しいので、そうなるのだと思います。

他社がお客様を紹介しようとしても
資料もないのにご案内も出来ないですし
資料を確認してから見学するかしないか?
を検討されるお客様も当然多いです。

マンションを売却を成功させる為にも
しっかりした資料を作成して登録する事も大事です。

購入検討者さんにその資料が手元に届き
検討される訳ですから…

大手不動産会社などはしっかりしている
イメージもあると思いますし
作成している資料はしっかり作成している
ケースも多いですが、資料自体は登録せず
そのまま、物件情報が数字上だけ登録
されぱっなしのケースも1部では多いです。

不動産業者間ネットワーク(レインズ)に
売却依頼を受けた物件は登録しないといけない法律(宅建業法)が
あります。(売主の利益保全の為)
※一般媒介を除く

但し、実務では、本当の意味での売主の利益保全はされていないのが
現状ではないでしょうか。

レインズ登録はするが、どうしても自社、担当者の利益を最優先する結果
他社に買主候補のお客様がいる場合でも、紹介させない傾向がどうしても強いです。

自分の大切なマンションを売却する時には、売主様の利益を
(マンションを少しでも良い条件で売る事を最優先する)不動産会社に依頼してくださいね。

それだけで、成約期間や成約価格が大幅に変わる場合が多いですので…

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2013年5月20日

今日売却依頼を受けた売主様のお話ですが
今回売却依頼を受けた物件は何戸か所有されている
賃貸中のマンションの1室なのですが

この売主様が過去にご自宅を売却された時の
お話です。

お聞きするとご自宅の売却をある不動産会社に
依頼されて、中々売れずに1年半経過したらしいです。

その時は、まだ不動産業界の物件の囲い込みという
ものがよくわかってられなかったらしく
(現状はよくわかっておられます。)
さすがに長期間売れないので依頼している以外の
他の不動産会社にも色々ご相談等されたみたいです。

するとどうも自分の自宅の家が依頼している
不動産会社に囲い込みされている事に気付かれたみたいです。

物件の囲い込みとは簡単に説明すると
不動産会社が売主だけの仲介手数料じゃなく
買主の仲介手数料も欲しいので自社だけで物件を囲い込む事です。

他社にその物件が欲しいお客様がいて
他社から問い合わせが入っても商談中等言い
他社に買主を付けさせない事になります。

その結果、1社だけで買主を付けようとするので
飛躍的に買主さんが見つかる可能性が減ります。

現にこの売主様も物件情報をオープンにする様に
したところ、今まで全く売れなかったご自宅がすぐに
売却できたそうです。

不動産業界は物件情報が命になり
どうしても現状の日本の不動産流通業界は
閉鎖的になっており、本当に買主さんや売主さんの事を
考えた不動産会社は少ないです。

マンション売却をご検討されている方は
「物件の囲い込み」という不動産業界の事をよく知った上で
売却依頼をする不動産会社選びをしてください。

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2013年5月13日

最近ではマンション売却一括査定サイトなどがあり
複数の不動産業者に同時に査定を依頼される方も
おられますが、一括査定サイトの査定額は基本的に
高くなるケースが多いです。

査定する不動産業者の方針にもよりますが
複数と競合するのは不動産業者もわかっているので
あえて高めに売れますよ!的なセールスの意味での査定価格を
提示する不動産業者が多いです。

売却を検討されている方にとって不動産査定で大事な事は実際にいくらぐらいで
売れそうか?という価格を知る事が大事なのですが
そうでないケースも多いです。

一般の方が実際に売れている成約価格を知る事は
不動産業者に聞かないとわからないですが
査定を依頼する前に同マンションや近隣の類似マンションが
現状いくらぐらいで売りに出ているのか?
自分でも確認してからある程度の相場感を知った上で
査定を依頼されてみてはどうでしょうか。

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