先日査定依頼を受けたマンションの成約事例を
見ていた時の事ですが
成約事例を見ていると、その成約前の売り出し価格と
成約した価格がわかります。
その査定を受けたマンションの成約事例を見ていて同じ間取り
の階数が違うマンションの成約事例が２件ありました。
同じマンションの同じタイプの部屋で
ＡはＢより階数が２階高くて２４８０万で売り出しされていたみたいです。
ＢはＡより階数が２階低くて２３８０万で売り出しされていました。
ＡとＢは実際にはどっちが高く売れたと思いますか？
マンションの場合同じタイプの同じ間取りであれば階数が上がれば
新築当初高くなります。
普通に考えると、Ａの方が高く売り出ししていますし階数も高いので
高く売れそうと思われると思いますが
成約価格は、そこから価格交渉などが入って
Ａの成約価格は２３００万でした。
Ｂの成約価格は２３８０万でＢの方が階数も低いのに８０万高く売れていました。
ちなみに成約した成約年月日もほとんど同じ時期です。
しかもＢの方が売り出しをしてから短期間で売れていたみたいです。
この成約事例は当社の売却事例では無いですが、当社の売却事例でも
同じケースはありましたが…
何故？このような結果になるかというと
Ａは当初もっと高い価格で売り出していて中々売れなかったみたいです。
良いマンションでも高すぎるとやはり売れないです。
Ａの売り出し価格も詳細はわからないですが
売主様が不動産業者のアドバイスを聞かずにこの価格でと
決めたのか？不動産業者がこの価格で売れますよ！
と言って当初の売り出し価格になったのか？
実際にはわからないですが、少しでも高く売りたいから
高い売り出し価格で売り出しをしたと思いますが
結果として価値で考えるとＡの方が高く売れる要素は
あったと思いますが
結果的にＢよりも安くしか売れなかったということになります。
マンション売却においては一般で売却する場合は
査定額よりも売り出し価格をどう設定するのか？
高すぎても安すぎても良くないです。
売り出し価格よりも成約価格が大事です。
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先日、マンション売却の取引が終わった売主様に
売主様の声としてご出演頂きました。
マンションを売るという事は初めての方も
多いと思いますし、不安な事も多いと思います。
マンションを売る事をご検討されている方はお気軽に
不安な点や疑問点などご相談頂ければと思います。
ちなみにこの売主様で良かったなぁと思った点は
新築で購入されていて、その当時の物件資料を全てお持ちになられていました。
別に無くても売る事は可能ですが、そういった物件の資料を
新しい所有者になる買主様にもお渡しする事が
出来ましたし、買う方からするとそういった当時の資料が
ある方が良いと思います。
売主様 買主様 おめでとうございます！
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最近よくご相談を受ける事で多いのが、他社で売却依頼されていて売れると思っていたのに
マンションが売れないやマンションを不動産業者が買い取るならいくら？
などが多いです。
買取りの目安としては 市場で本当に売れそうな価格の７~８掛けぐらいです。
２０００万で売れそうなら１４００万から１６００万ぐらいなので
早く売らないといけない事情がどうしてもある人以外はあまりお勧めできません。
不動産業者は買いとってそこに購入する諸経費もかかりますし
売れないリスクもありますから、だいたいそんな感じになります。
売れないマンションの共通している点は売り出し価格が
高すぎるという点がほとんどのケースです。
マンションの査定を依頼した時には、当社ならその価格で売れますよ！
やその価格なら当社に買うお客さんがいます。
みたいな事を言われて、相場よりかなり高く売り出しされたケースが
お話をお聞きすると、多いです。
売主様も当然、高く売ってくれるのであればと
思われると思いますし
ほとんどの方が自分の大切にしている資産である
マンションを高評価してくれる不動産業者を信じたくなるものだと思います。
只、このケースも不動産業者の売却依頼を取る為のセールストークで
ある場合が多く、この価格では売れないと思っていても売れると思います。
媒介契約後に売れないので価格変更の話をすれば
良いと考えているケースが多いです。
不動産の一般的な査定は、買取り査定でなければ予測なので
いくらでも査定金額は言えます。
只、売主様にとって査定を聞く意味は本来より正確な相場を聞き
それで売るか売らないか？などの生活設計を立てる為のものだと
思いますし、その為の査定をするのではないでしょうか。
相場からあまりにもかけはなれて、高い価格で売り出しした場合の
売主様のデメリットは売却まで時間がかかるだけのお話ではなく
高く売るつもりが、逆に安くしか売れなかったという事にもつながります。
何故でしょうか？
あまりにも高く出した場合、最近の購入検討者さんもインターネットの
普及により、ある程度の相場感はほとんどの方が持たれています。
そこに、相場よりあきらかに高いマンションが売りにでると
最近の方は、かなり新規で出た物件のチェックをされているので
高いなぁで終わってしまう事が多いです。
そして中々売れない→価格が下がる→売れ残り→価格が下がる
その繰り返しの中で購入検討者さんの中でも売れないマンションの
イメージになり、何かあるのでは？やまだ下がるだろ？
みたいなイメージの物件に陥りやすいという事になります。
マンションは特に個別要因もありますが
ある程度正確な相場はわかりやすいので
当社でも、少しでも売主様の利益につながる様に
ご依頼頂いた売却に関しては少しでも高く売れる様な
売却方法をとりますが、あまりにも相場よりも高く売れるとは
お約束出来ないですし、あまりにも相場よりも高い売り出し価格での売却もお勧めしません。
結局、売主様が困る事になると思いますので…
普通に考えて頂いて、例えば築１０年経ったマンションが
同じ様な場所の新築マンションと同じ価格では売れないです。
マンションを売る事を考えたら自分が買うならどうか？
と冷静に考えて売却の戦略を考える事が結果として
高く売却出来ると思いますし
当社で過去売却をしてきた中でも売主様が冷静に判断されて
決定された売り出し価格での売却の方が結果として高く売れています。
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マンションの売却を検討している方と訪問査定でお伺いした時に
よく勘違いされているケースだなぁと思うのですが
マンションの売却を依頼した不動産業者だけが
その売り出すマンションの購入検討者を探してくると
思っている事です。
市場で一般的に売り出す仲介物件は基本的には
どこの不動産業者でも取り扱う事が出来ますし
売却依頼の契約の仕方にもよりますが
１社のみに依頼する媒介契約の専属専任媒介契約、専任媒介契約では
宅建業法という不動産取引の法律でレインズと呼ばれる
不動産会社だけが、取り扱うデーダベースに契約から５日以内か７日以内に
登録しないといけない義務があります。
これにより登録されている物件は宅地建物取引業者であれば
どこの不動産会社でもお客さんがいれば紹介して下さいね。
という基本的な考え方です。
只、日本の不動産業界は、売主、買主から仲介手数料をもらう両手取引を
目指す、不動産会社が多いのも事実でありそれにより売主としての利益（早期売却や高値売却の機会)
がそこなわれているケースが多いと思います。
このようなケースは実際には売主様には中々わかりにくいのが現状で
難しい問題だと思いますが…
詳しくは→ マンション売却注意点
マンションを売却したいとお考えの方にとってはA社がいくら大きな不動産会社で
あったとしても
A社 １社よりも
A社＋B社＋その他 多くの不動産会社のお客様の中から購入検討者さんを
探した方が絶対に良いと思います。
当社の売却方針としては１番に売主様の利益を考えた売却方法を
させて頂きます。
自社でも売却力がないとダメだと思いますし、売主様の代理人に
近い立場としてプロとして他社の不動産業者との連携を大事に考えています。
マンション売却方法の仕組みを詳しく知って頂ければ
当社の売却方法はご納得頂けるものだと思います。
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を是非お試し下さい。
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マンションを売る時には少しでも高く売れるのであれば
売りたいとお考えの方多いと思います。
どうすれば少しでも高く売れるのでしょうか？
高く売る為には、まず少しでもたくさんのマンション購入検討者さんに
対して、こういうマンションが今売り出されていますよ。
という事をしっかり知ってもらう事が大事です。
近所の人に売却しているのを出来れば隠したいという
方もおられると思いますし
広告を不可にする事で出来るだけマンションを売却している
事を隠す事は可能ですが、一般での売り出しの場合は
見学などに購入検討者さんが来られますから
１００％隠す事は不可能だと思いますし
広告を不可にする事はそれだけ、買う可能性のある方の
目にとまらずに売却機会を逃す可能性が高くなります。
売却を依頼した不動産業者によってはある意味広告不可の物件に
売主様の知らない所でなっているのでお気を付け下さい。
詳しくは→ 失敗しない為の不動産会社選び
実際に多い問題です。
次にそのマンションの本来の良さをしっかりマンション購入検討者さんに
伝わる様に掃除などをしっかりしましょう。
購入する方にとってもマンション購入は大きな買い物ですし
印象はすごく大事です。
売る方にとっては日頃から知っている自分のマンションなので
あまり気付きにくい所もあると思いますが
購入検討者の方にとっては初めて見学するマンションですし
照明をつけて明るいお部屋のイメージや窓をあけておき
風通しをしたり細かい事ですがその辺が印象の上では凄く大事です。
少しした事が何十万や何百万の違いになったり
売れる、売れないに結びつきますので…
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マンションの売却を検討されるとまず不動産業者に
査定依頼をされる形になると思います。
但し知って頂きたい事は不動産の買い取り査定の場合は
別ですが、一般の査定の場合は査定額といっても
予定であり未定であるという事です。
本来、査定額は本当に売れる可能性が正確な価格が
売主様にとっては 判断するのに良いと思いますが…
売却依頼が欲しいのでどこの不動産会社も高く査定額を
出している傾向になっています。
マンションの相場などはわかりやすいので本来ある程度
正確な相場から査定額は出しやすいのですが
査定額が査定依頼した会社により何百万も違うのはこの為です。
査定額を高く提示するのは簡単ですし、大事なのは成約価格です。
査定額は実際にいくらで売り出しをするのかを参考にするもので
あり、売り出し価格を決定するのは売主様本人です。
査定額を参考にして頂き、売主様の希望価格でのマンション売却を
当社は最優先させて頂きます。
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マンション売却を検討し始めたら、自分の所有するマンションは
どれくらいで売れそうか？と気になる所だと思います。
そこで、不動産業者に査定依頼をする事になると
思うのですが、査定というと一般的な商品では
例えば、車やブランド品などの商品など買取査定では
もちろん高く査定を提示してくれた買取業者が
良いとは思うのですが、不動産の一般的な査定は
売る方からすると高く査定額を提示してくれた
不動産業者が良いような気がすると思いますが
そんな事はありません。
不動産の買取査定では高い査定を提示してくれる
不動産業者が良いと思いますが
一般的な査定というのは、どれぐらいが相場なのか？
という事であり、そこで売却を検討している方は
売却理由や個別要因で売り出し価格を決定する為に
客観的な査定価格を知る事が大事だと思います。
査定額は凄く高かったけど、実際に成約した価格は
その査定額よりも何回も価格を下げて
何百万も下がって成約した！というケースはよくある話です。
不動産業者も売却依頼をとるのも仕事ですし
実際にはこの価格では売れないと考えていても
売主心理を考えて、あえて高い査定価格を提示する事は多いです。
一旦、売却依頼の契約をすれば、売れないので価格の変更を
といった感じで価格を落として売却すれば良いという考え方です。
高い査定額を提示してくるのであれば買取の場合の査定額を
聞いてみても良いのではないでしょうか。
マンションの査定で売主側にとって大事なのは本当の
相場を知るという事だと思います。
高額査定を提示されるのが大事な訳ではなく
実際にいくらで成約するのかが大事ですので…
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以前は、当社の本サイト 大阪マンションスタイルの売却査定コラムから
の文章を 大阪市マンション売却ネットの 投稿に引用していたのですが
少し改良して、ブログをわける事にしました。
少しずつこの大阪市マンション売却ネットも
大阪市内でマンションを売ろうとご検討の方にもっとお役になる様な
サイトにしようと、思いますので今後ともよろしくお願いします。
株式会社 フリープラン 代表取締役 安井 隆司
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