即日売れるマンションもあれば、１年も２年も
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最近はマンション購入を検討している方も
インターネットやマンション購入本などを見て
昔よりも確実に知識を持った方が多いです。
その知識が実務と違う場合や間違っている場合もありますが
勉強しているなぁと感じる方は多いです。
只、マンション売却を検討している方に関しては
ほとんどの方が、どの様に自分のマンションが
売却されるのか？
詳しい知識を持った方はほとんどいないです。
そうしたマンション売却の詳しい仕組みや
解説をしているＨＰや本などもあまり無く
解説しているのは一般的な媒介契約の種類や
売る為の心構えぐらいです。
不動産業界には悪いイメージをお持ちの
方も多いと思いますが
全ての不動産会社がそうではないですが
売主様にとって不利益な物件情報の囲い込みや
買取保証付き売却などで
実際にはちゃんと売却活動もしないで
安く買取されている売主様なども多いのが実情だと思います。
とりあえず大手不動産会社に任せておけば
大丈夫だとか、自分のマンションを限定で探している
お客様がいるといるというチラシが何回も入っているところだから
ちゃんと売ってくれるとか安易に売却を依頼する会社を
決めて後悔している売主様はいっぱいおられます。
売却を依頼する前に売主様自身
正しい自分のマンションの売却相場（成約事例）
と詳しいマンション売却の仕組みを知ってから
依頼する事をお勧めします。
マンション売却の仕組みは一般の方には
複雑ですし、当社に依頼しなくてももちろんけっこうなので
マンション売却の仕組みを詳しく知りたい方はお気軽におしゃってくださいね。
それだけで金額も何百万や売却期間がそうとう変わったり
する事もありますし
少なくとも不動産会社が儲ける為に良いように
されたりする事もなくなります。
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マンションを所有されている方はよく見かけると思うのですが
00マンション限定でお探しのお客様が当社にいます。
的なチラシやダイレクトメール
当社にも実際に00マンションで検討したいので
売り出し物件が出たら教えて欲しいとのお客様はいますから
全てが嘘ではないのですが
この種の広告類は昔からある不動産業界の
売却物件をとる手法で、実際に効果も高いので
まだ、多いですが実際にはほぼ嘘のチラシです。
そこそこ築浅のマンションやタワーマンションなどを
お持ちの方は毎月の様に色々な不動産会社から
ダイレクトメールなどが届いていると思います。
最近のお話ですが、売却を依頼して頂いた売主様の
マンションにも某有名な不動産会社からよく
00マンション限定でお探しのお客様が７名的な
チラシが頻繁に入っていたらしいです。
当社では、売却依頼を受けると全ての不動産会社に
売却物件情報を出しますし、お客様がいてたら案内して下さいね。
という姿勢でいてます。
それが１番、良い条件で早く売却出来る方法なので…
その某不動産会社も物件の確認の電話はきましたが
(物件の確認とは？＝まだ売れていないか？広告しても良いか？などです。）
結局、そんなにたくさんマンション限定のお客様がいるはず？
なのに案内は入らずに、町の小さな普通の不動産会社から
案内が入り、そのお客様に気に入って頂きすぐに売れましたが…
求む！00マンション限定のチラシやダイレクトメールは
そのマンションを絞ってくる広告なので、くるマンションには
凄くきますし、信じてしまう方も多いですが
嘘の場合がほとんどですし、もしそのチラシの不動産会社に
そのマンション限定で探されているお客様がいる場合でも
当社に依頼して頂くと、まずそのお客様がいる会社から案内が入ります。
不動産の売却の仕組みは売主様の利益を最優先する会社に
依頼すれば、そうなる様になっています。
只、問題なのは不動産業界全体的に売り上げノルマなど、自社、担当者の利益を
最優先する傾向が強いので、買主、売主、両方から
手数料をもらえる両手取引ばかりを狙う会社に依頼してしまうと
違う会社に本当にそのマンションを限定で探されているお客様が
いても、自社で買主をつけたい（買主からも仲介手数料をもらいたい）
ので、物件情報を隠したり、違う会社が物件の確認をしても嘘の商談中と言われたり
売主様の知らない所で行われるので
他社で本当にそのマンションを限定で探されているお客様がいても
他社も、薄々は多分嘘の商談中じゃないかと思っていても
そのお客さまには基本的に商談中みたいですとなるので
そのお客様もせっかく売りにでたのに～もう商談が入ってるの～残念
みたいなケースになる事があります。
自分の大事な資産である不動産を売却する時には
信頼できる不動産会社に依頼して下さい。
もっと良い条件で売れているものも売れなくなりますので…
マンション売却において売る商品は当たり前ですが、売主様のマンションです。
新築マンションなどを購入する時は売主である不動産会社のブランドなども
大事な信頼要素になるかもしれませんが、自分のマンションの売却を依頼する
不動産会社をブランドで決めても何も良い事はないです。
実際に話をしてみて信頼できそうな不動産会社、担当者に依頼する事が
マンション売却成功の近道ですよ。
マンションを買う事でも人生の中でそうそうないのに売るのは初めての方が
ほとんどだと思います。
当社では１ヶ月間のお試し期間を設けているので、まずはマンション売却の仕組みや
当社の売却方針や売却活動を知って頂きたいと考えています。
もちろんお試し期間中に売れる事もありますし、売り出し価格を決定するのは
売主様、ご本人です。
色々な広告活動をさせて頂きますが、成約しなければ一切費用は発生致しません。
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中々、一般の売主様にはわかりにくいと思いますが
例えば住みながらのマンション売却で見学にくるのが
売却依頼をした不動産会社のお客様ばっかりだった場合は？
普通に考えると依頼した不動産会社が売却する為に
頑張ってくれていると思われるのかも知れませんが
この様なケースの場合はほぼ売主様の売却物件が
その不動産会社に囲い込みされていると思って良いと思います。
囲い込みとは？簡単に説明すると
買主を自社のお客様で探そうとして
他社の買主候補になるお客様を案内させないという事です。
もしくは購入させない様にする事です。
代表的な例としては他社が案内しようとして売主様の
売却依頼している不動産会社に見学させてもらいたい旨を電話します。
すると「商談中です。」と返答され案内は出来ないなどが多い例です。
内部的にされる事なので売主様ご自身でも確認する事が
難しいのですが、実際に不動産業界ではよくあるケースです。
何故そうするのでしょうか？
理由は単純です。
そのマンションを買おうとする人は自分のところを通さないと
買う事が出来ない様にすれば、自然に仲介手数料が２倍に
なるからです。
買主、売主から仲介手数料がもらえるので…
只、このやり方は売主様にとってはかなりの利益の損失に
なる事ですし、実態がつかみにくいのが大きな問題です。
全ての物件、不動産会社がしている手法ではないですが
昔から根強くされている手法です。
どんな会社がしている事ケースが多いかの目安としては
広告費をかなりかけているような感じの会社などは
かなりの確率でしています。
広告費をかなりかけていると言う事はそれだけ
売上も上げないといけないので
営業マンの売上ノルマも高い水準になります。
売主様からすれば営業マンのノルマなどは関係ない
話なのですが、売上を上げる為の手段として
両手取引優先の売却方法が行われます。
TVCMやチラシなどよく見かけるし、有名な会社だからと
いう理由だけで売却依頼をする会社を間違えると
もっと高く早く売却出来ていた物件が売れ残り物件になる
様な事にもなりかねないですよ。
商談中と言われた物件が価格も大幅に下がりずっと売りに出ている
ケースは多々存在します。
不動産にも旬があり、タイミングも大事です。
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盆も明け、マンション取引も活発な時期になってきます！
所有のマンションの売却をご検討の方には
売却を開始するには良い時期になってきたと
思います。
中古マンションの購入を検討されている方も
盆明けから具体的な行動を開始される方も多いので
マンションを売る方にとっても盆明けから１２月初旬までは
売れやすい時期にもなります。
マンションを売りに出しても中々売れない場合は
購入を検討している方にとっても売れ残り物件の
イメージが出来てしまい、価格を下げてもまだ
下がると思われたり、見学もしていないのに
良い物件じゃないと思われたり、売主様にとって
良い事は何もありません。
マンション売却を成功させるには、色々な要素が
ありますが、売り出し時期も１つの要素になります。
マンション購入検討者さんが動き出す時期に
新規物件として売り出すのは思っていたよりも
高く売れたや早く売れたにつながると思いますよ。
売却を検討されている方はまずはいくらぐらいで
売れそうか？当社のマンション相場瞬間チェツクで
ある程度の相場はわかりますし、より正確な金額を
知りたい方は、お気軽に査定依頼をして下さい。
個別要因や市場の動向などから詳しくお答えさせて
頂きますので…
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夏季休業のお知らせ
誠に勝手ながら、2012年08月13日（月）から08月17日（金）の期間を夏季休業とさせていただきます。
08月18日（土）より通常通り営業いたします。ご迷惑をおかけしますが、何卒よろしくお願い申し上げます。
査定依頼を頂いている場合、お返事が遅くなる場合がありますがご了承ください。
マンションを売る時は、自分がそのマンションを
買った時の気持ちをもう１度思いだしてみてはどうでしょうか？
新築で買ったかもしれませんが、その時も色々悩まれたり
したのではないでしょうか？
マンション売却を成功させる１つのポイントとしては
売主さんが買う人の立場になって考えてみる事も
大事だと思います。
その為に、特に居住中での売却をする場合は
その時間帯に検討者さんが見学しにくるのは
わかっている訳ですから
見学にくる直前でも構わないので
出来るだけ照明をつけて、お部屋を明るくしたり
窓を開けて、風通しスッキリさせたり
見学者さんも売主さんが居てると
気を使ってしっかり見学できない事も多いので
気をつかわないで、気になる所はどんどん見てね！
みたいな環境をつくる事が大事です。
売主さんが変に気を使う事は必要ないですが
自分がマンション購入を検討していればどうか？
と自分が買うなら？と購入者さんの気持ちを
考えてあげる事は大事だと思います。
購入者さんに足元を見られなくないみたいな
感じで思う売主さんも居られるかもしれませんが
購入検討者さんは敵ではないです。(笑)
ライバルは近隣で売りに出ている中古マンションや
新築マンションになりますので
他の物件との差別化をする意味でも
買う人の立場になり見学しやすい環境を作る事が
マンション売却の成功につながると思います。
結局、人と人ですから(笑)
お互いにとって良い取引が出来る事が１番だと思います。
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マンション売却を成功させる意味でも大切な広告！
いくら良いマンションでも購入検討者さんに売り出し情報が
伝わらないと売れるマンションも売れないです。
マンションの売却の仕組みは依頼した、不動産業者だけが
売却活動をするのではなく
その依頼した以外の不動産業者も買主さんが入れば
紹介するような仕組みになっています。
広告に関しても、依頼した以外の不動産会社でも
この物件売れそうだなぁと思えば、広告をしたりするものですが
広告をするにあたっては 、売却の依頼を受けている不動産業者に
広告の許可をとらないと広告をしてはいけない事になっています。
考え方としては、あまり近所に売却している事を知られたない
売主様もおられるからですが…
只、現状の不動産業界で多いのは売却依頼を受けている
不動産会社は広告をしているのですが
問い合せをしてみると、広告不可の物件になっているケースが
かなり多いです。
売るという事だけを考えると、広告を１社だけでするよりも
何社でもする方が確実に売却できる可能性は高まるのですが
どうしても、自社で買主をみつけて、売主、買主、両方から
仲介手数料が欲しいという考え方が優先されていると思います。
それで売れなければ、売主様の方に価格をさげないと
厳しいという話になる訳ですから…
価格変更をする時には広く広告をしてみて、それでも
反応がない時にするものだと思うのですが
ある程度、自社で広告をしてみて反応がない場合や
そもそも、広告すらあまりされていない場合もあります。
今、マンション売却をされている方で自分のマンションが
広く広告されているか？確かめたいかたは
１度自分のマンション名と売出し価格などを
インターネットで検索してみると
広く広告されているのかわかると思いますよ。
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先日、マンション売却の取引が終わった売主様に
売主様の声としてご出演頂きました。
マンションを売るという事は初めての方も
多いと思いますし、不安な事も多いと思います。
マンションを売る事をご検討されている方はお気軽に
不安な点や疑問点などご相談頂ければと思います。
ちなみにこの売主様で良かったなぁと思った点は
新築で購入されていて、その当時の物件資料を全てお持ちになられていました。
別に無くても売る事は可能ですが、そういった物件の資料を
新しい所有者になる買主様にもお渡しする事が
出来ましたし、買う方からするとそういった当時の資料が
ある方が良いと思います。
売主様 買主様 おめでとうございます！
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マンションの売却を検討している方と訪問査定でお伺いした時に
よく勘違いされているケースだなぁと思うのですが
マンションの売却を依頼した不動産業者だけが
その売り出すマンションの購入検討者を探してくると
思っている事です。
市場で一般的に売り出す仲介物件は基本的には
どこの不動産業者でも取り扱う事が出来ますし
売却依頼の契約の仕方にもよりますが
１社のみに依頼する媒介契約の専属専任媒介契約、専任媒介契約では
宅建業法という不動産取引の法律でレインズと呼ばれる
不動産会社だけが、取り扱うデーダベースに契約から５日以内か７日以内に
登録しないといけない義務があります。
これにより登録されている物件は宅地建物取引業者であれば
どこの不動産会社でもお客さんがいれば紹介して下さいね。
という基本的な考え方です。
只、日本の不動産業界は、売主、買主から仲介手数料をもらう両手取引を
目指す、不動産会社が多いのも事実でありそれにより売主としての利益（早期売却や高値売却の機会)
がそこなわれているケースが多いと思います。
このようなケースは実際には売主様には中々わかりにくいのが現状で
難しい問題だと思いますが…
詳しくは→ マンション売却注意点
マンションを売却したいとお考えの方にとってはA社がいくら大きな不動産会社で
あったとしても
A社 １社よりも
A社＋B社＋その他 多くの不動産会社のお客様の中から購入検討者さんを
探した方が絶対に良いと思います。
当社の売却方針としては１番に売主様の利益を考えた売却方法を
させて頂きます。
自社でも売却力がないとダメだと思いますし、売主様の代理人に
近い立場としてプロとして他社の不動産業者との連携を大事に考えています。
マンション売却方法の仕組みを詳しく知って頂ければ
当社の売却方法はご納得頂けるものだと思います。
大阪市の中古マンション売買に特化したマンション売却
を是非お試し下さい。
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