一般の個人の方が売る中古マンションの場合は
そもそも消費税が課税されないので
増税前に購入というのは、あまり関係ないのですが
今年の９月ぐらいから中古マンションもよく売れている様に感じます。
当社が売却依頼を受けた物件に関しても
売却開始から１週間で申込みが入った物件などもありますし
今まで中々売れていなかった物件が売れたりと好調でした。
全体的な動きが、中古マンションの方にも
良い流れを生んでいるのではないでしょうか。
現在、マンション売却を検討されている方には
本当に、ここ最近では良い時期だと思います。
これが増税後にどう変わっていくのか？
という状況だと思いますので売却をご検討の方は
なるべく早めに行動する事をお勧めします。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
マンション売却を検討される理由は人それぞれだと思いますが
高く売れるなら売りたいとお考えの方もおられるのではないでしょうか？
今は売るにはかなり良い時期だと思います。
理由としては、消費税の増税前に
マンションを購入しようとお考えの方が多いのと
今年の秋頃から販売される新築マンションは
けっこう高騰されて販売されるみたいだからです。
そうなってくると必然的に中古マンションが
安く見えるので、高く売れるなら売りたいとお考えの方は
勝負してみても良いのではないでしょうか？
同じマンションでも売却をする時期によっては
成約出来る価格は大きく変わってくるので
今は売るには良い条件で売れる可能性が高い時期だと
思います。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
マンション売却を不動産会社に依頼すると
そのマンションの売却資料を依頼された不動産会社が
作成します。
通常その売却資料を引用して、依頼された以外の
不動産会社も自社のお客様に資料を郵送したり
メールで添付したりして営業活動を行うのですが
いつまで経っても資料は登録されずに数字情報だけが
不動産業者間ネットワーク（レインズ）に登録されている
状態の物件もあります。
それでもお客様に資料を下さいと言われると
その売却依頼を受けている不動産会社に電話して
資料請求をするのですが、資料作成中です。
と言われるケースもあります。
実際は作成はしていると思いますが…
何故そんな事をするのでしょうか？
これも、売主側だけでなく買主側からも
仲介手数料が欲しいので、そうなるのだと思います。
他社がお客様を紹介しようとしても
資料もないのにご案内も出来ないですし
資料を確認してから見学するかしないか？
を検討されるお客様も当然多いです。
マンションを売却を成功させる為にも
しっかりした資料を作成して登録する事も大事です。
購入検討者さんにその資料が手元に届き
検討される訳ですから…
大手不動産会社などはしっかりしている
イメージもあると思いますし
作成している資料はしっかり作成している
ケースも多いですが、資料自体は登録せず
そのまま、物件情報が数字上だけ登録
されぱっなしのケースも１部では多いです。
不動産業者間ネットワーク（レインズ）に
売却依頼を受けた物件は登録しないといけない法律（宅建業法）が
あります。（売主の利益保全の為）
※一般媒介を除く
但し、実務では、本当の意味での売主の利益保全はされていないのが
現状ではないでしょうか。
レインズ登録はするが、どうしても自社、担当者の利益を最優先する結果
他社に買主候補のお客様がいる場合でも、紹介させない傾向がどうしても強いです。
自分の大切なマンションを売却する時には、売主様の利益を
（マンションを少しでも良い条件で売る事を最優先する）不動産会社に依頼してくださいね。
それだけで、成約期間や成約価格が大幅に変わる場合が多いですので…
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
今日売却依頼を受けた売主様のお話ですが
今回売却依頼を受けた物件は何戸か所有されている
賃貸中のマンションの１室なのですが
この売主様が過去にご自宅を売却された時の
お話です。
お聞きするとご自宅の売却をある不動産会社に
依頼されて、中々売れずに１年半経過したらしいです。
その時は、まだ不動産業界の物件の囲い込みという
ものがよくわかってられなかったらしく
（現状はよくわかっておられます。）
さすがに長期間売れないので依頼している以外の
他の不動産会社にも色々ご相談等されたみたいです。
するとどうも自分の自宅の家が依頼している
不動産会社に囲い込みされている事に気付かれたみたいです。
物件の囲い込みとは簡単に説明すると
不動産会社が売主だけの仲介手数料じゃなく
買主の仲介手数料も欲しいので自社だけで物件を囲い込む事です。
他社にその物件が欲しいお客様がいて
他社から問い合わせが入っても商談中等言い
他社に買主を付けさせない事になります。
その結果、１社だけで買主を付けようとするので
飛躍的に買主さんが見つかる可能性が減ります。
現にこの売主様も物件情報をオープンにする様に
したところ、今まで全く売れなかったご自宅がすぐに
売却できたそうです。
不動産業界は物件情報が命になり
どうしても現状の日本の不動産流通業界は
閉鎖的になっており、本当に買主さんや売主さんの事を
考えた不動産会社は少ないです。
マンション売却をご検討されている方は
「物件の囲い込み」という不動産業界の事をよく知った上で
売却依頼をする不動産会社選びをしてください。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
マンションが１番高く売れる可能性がある時期は
いつだと思いますか？
一般的なイメージでは、転勤などがある
３月ぐらいだとお考えの方が多いと思いますが
（賃貸の場合はまさに繁盛期になります。）
只、売却の場合において１番高く売れる可能性が
多い時期は、売り出し当初だと思います。
ものには旬というのがありますが
マンションを売る時にも旬があり１番初めの購入検討者さんが
１番良い可能性が非常に高いです。
よくあるケースとしては、１番初めに購入希望の方が
価格交渉が入ったので、まだ売りだしたばかりだし
もっと良い条件で買いたい人がいるはずとの理由で
１番初めの購入希望者さんを断ったケースで
その後、いくら経っても購入希望者さんが見つからずに
結局、その値交渉された価格より売り出し価格を下げて
その後、又値交渉されてやっと売りきったみたいなケースは
多いです。
売りだし当初の初めのお客さんが１番良いお客さんの可能性が
高いので、１番最初に欲しいという方に買ってもらうのが１番良いケースが
多いですよ。
売り急いでないから、もっと高く売りたいと思っていても
基本的には時間がかかるほど、どんどん高く売れる可能性が減ると
考えた方が良いと思います…
違うケースももちろんありますが、不動産売却の基本的な考え方としては
売れる時に売っておくのが基本になります。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
「マンション売却」売る事を決心された方にとっては
大事な資産を何らかの理由で手放す事になるので
少しでも高く少しでも早く売却出来る事を願って売りに出されると
思います。
只、現実的にはすぐに良い条件で売れている
マンションもあれば、中々売れないマンションも
あるのが現実です。
売れない理由が、物件によるものであれば
正直仕方ないと思いますが
普通に売れる物件なのに売却依頼をした不動産会社
の方針で売れない場合や大幅な値下げをしないと売れない
場合があります。
どんな時でしょうか？
わかりやすく言うと、その売却依頼をした不動産会社が
売主、買主、両方から仲介手数料が欲しいので
自社のみで買主を探してこようとする「物件の囲い込み」が
１番の原因です。
一般の売主様で不動産流通の業界の事を
詳しく知っておられる方はほとんどおられないと思います。
物件の囲い込みをされていても、その会社は
自分のマンションの広告などをしてくれているので
自分の為に頑張ってくれている様に見えるかもしれません。
ましてや、売却をする時も特別な広告などを依頼しなければ
広告などは無料でしてくれます。
ここで注意して欲しいのは、自分のマンションの
広告などを依頼した不動産会社以外の他社でも
してくれているのか？（インターネットで調べればすぐにわかると思います。）
住みながら売却する場合は、見学希望者が依頼した不動産会社だけでなく
他社からもたくさん来ているのか？
である程度の判断は出来ると思います。
本来は売却依頼を受けた不動産会社は
少しでも良い条件で売却を成立させる為に最大限努力しない
といけませんが、良い条件で売却を成功させる事よりも
どうすれば不動産会社、担当者の売上が上がるのか？
しか考えられていない様な売られ方をされているケースがかなり多いです。
マンションなどを売る経験は初めてという方が
ほとんどだと思いますが、単純に考えて欲しいと思うのですが
少しでも良い条件で売却を成功させるには
少しでも広く広告をしてそのマンションに興味をもった方に
少しでも見学してもらう方法が１番良い条件で売れるやり方だと
思いませんか？
当社なら、それが可能ですし実際にその売却方針で
過去の成約事例から比べて高く売れている事例も多いです。
その売却方針や効果もわかって頂きたいと思いますので
１ヶ月のお試し期間も設けています。
１ヶ月売却を依頼して頂き、ご満足頂けなければ
解約して頂き、他社に依頼して頂いても大丈夫です。
費用は一切発生致しません。
損なくマンション売却をされたい方はお気軽にご相談下さい。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
マンション売り出し価格は
不動産会社に査定を依頼して
その意見などを参考に売主様が決めることですが
市場には相場よりも高い売り出し価格の
物件もたくさんあります。
高く売り出すメリットを考えると
その価格で売れる可能性がある！
その１点に尽きると思います。
あまりにも相場からかけ離れていると
ほとんど可能性はないと思いますが…
只、売り出している以上可能性は０ではないです。
ではデメリットは何でしょうか？
高く売り出し価格を設定すると
購入を検討する側からすると
昔よりも、インターネットの発達により
マンションの場合は特に、この物件は高いなぁ！
と思われる事も多く、中々売れません。
そうなってくると売れないので
マンション購入を検討している方はよく物件を
チェツクしている傾向が強く
ずっとあの物件売れてないなぁとなり塩漬物件としての
イメージが強くなり、価格をかなり下げないと
売れないことになる可能性は高くなります。
実際の例から、考えると当社に査定依頼のあった
売主様で、査定は当社だけでは無く
複数依頼されていました。
そこで、当社としての査定価格はそのマンションの
成約価格や周辺の競合物件の状況から
お答えさせて頂きましたが
ご提案売り出し価格としては ００００万～００００万です。
みたいな感じで…
只、売主様の意向としては半年ぐらいで
売れれば良いしという事で
マンション売却も初めての事で安易に考えられていた部分も
あられたと思います。
結果としてどうなったか？というと
ある大手不動産会社の査定価格が１番高く
当社ならその価格で売れますよ！
他社さんの査定価格は安過ぎますよ！
みたいな事を言われたらしく
１番高い査定価格を提示されたその
大手不動産会社に依頼するとの事でした。
その価格はどう考えても相場からかなり
かけ離れた売り出し価格だったと思います。
売れたのでしょうか？結果としては
中々売れていなかったのですが
売れたのは売れました。
只、問題なのはけっして高く売れた訳でもなければ
相場価格で売れた訳では全くないのです。
何故なら買主は中古マンションなどの
中古物件をリフォーム等をして再販売するのを専門に
している不動産会社が買主だからです。
不動産会社が買主という事は
不動産会社も買取りをして再販売するのは
リスクもありますし取得費用も売買価格とは
別にかかるので一般的に本当に売れるであろう
価格の７０％ぐらいで買取条件がかなり良い場合でも
８０％ぐらいまでです。
そうじゃないと不動産会社もまず買取りを
しないですし、出来ないです。
買取りをしても赤字の場合もありますから
いくらでその不動産会社が買取りをしたのかは
わからないですが、当初の売り出し価格から
考えると半値ぐらいではないでしょうか。
高めに売り出し価格を設定することは
悪い事ではなく、その価格で欲しいという方が
おられる場合もありますが
あまりにも相場価格からかけ離れた
売り出し価格を設定してしまうと
高く売るつもりが、逆に安く売る事になったり
そもそも全く売れない事にもつながります。
少しでも高く売りたい場合は相場よりも
少しだけ高めに設定してみて
その物件に対する反響の状況をみて
価格変更も考えてみるという方が実際の成約価格は
高い場合が圧倒的に多いです。
一般市場で売り出し仲介査定の場合は
査定価格よりももちろん成約価格が大事なので
あまい高い査定価格を提示する不動産会社には
気をつけてくださいね。
不動産会社のプロの人が売れるといっているから
絶対に売れる訳では、全くなく逆に絶対に売れますよ！
という方がおかしいです。
マンション売却は相手（買主）がいてのことなので
実際にまだ見学もしていない買主が必ず買うわけでは
ありません。
一般市場の流通の場合は、予想はある程度できますが
売却活動をしてみないとわからない事は多いです。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
新年あけましておめでとうございます！
大阪市マンション売却ネットでも
新年を迎え、１部サイトのリニューアルと新しいコンテンツとして
当社が扱ったマンション売却事例を
細かく事例として掲載させて頂いた
「マンション売却事例」を追加しました。
住宅を購入する時にも色々あると
思いますが、売却をする時にも
色々あります。
初めてマンションを売却する方にとって
参考になると思いますので
是非ご覧くださいね！
では今年もよろしくお願い致します！
マンションを売る依頼契約を不動産会社としたが
全然、当初と話が違うし
売れないので、依頼契約の期間を
終えて、違う不動産会社に依頼されているケースも
最近、 多くなっていると感じますが
売却を依頼する会社を、そもそも間違えている
ケースも多く、変更されるのは良いと思いますが
その大手不動産会社から又違う大手不動産会社に
変更しても…
と物件情報を見ていて感じる事も多いです。
一般の売主様からすれば、変更するという事は
何らかの不満があったからだと思うのですが
そこからそこに変更しても結局、 同じ様な売却方針だから
結果として同じだと思います。
売却依頼をする会社を間違えたと感じて変更する場合は
売主様、ご自身もマンション売却の仕組みや
不動産業界の構造からくる問題を１度勉強されてから
信頼できる不動産会社に依頼する事が
マンション売却成功の近道です。
安易に査定価格が高いからという理由や
ブランドがある大手だからという理由で
依頼しても、査定価格よりも大事なのは成約価格ですし
売却中に色々理由をつけて値下げの話などに
なっていきますので、（価格変更も売却状況により大事ですが）
査定価格の時点で計算されている場合が多いです。
マンション売却についてお悩みの方はお気軽に
ご相談下さい。
詳しく、今の問題点や改善点をアドバイスさせて頂きます。
もちろん無料ですよ。
相談したからといって当社に依頼しないといけない
などはありませんし、知っているのと知らないのであれば
成約期間や成約価格も凄く変わってきます。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
売主様の声を追加しましたので、マンション売却をご検討の方は
参考に是非ご覧ください。
→ 売主様の声
この売主様は、新築マンションを購入されて住んでおられましたが
急な転勤の為に、売却される事になりました。
まだ入居されて１年も経っていない状態で同じマンションの部屋が
新築マンションとして売れ残っている状態で
そのマンションの定価から特別分譲住戸として
大幅な値引きをして 販売をされている中での
中古マンションとしての売却でした。
数社査定依頼をされたみたいですが、ありえない査定価格を
提示されたみたいです。
不動産売却の場合は、査定額が高くても意味が全くないどころか
それを、そのまま受け取ってしまうと、その後の売却にも
影響するケースがあります。
不動産業者が買い取る、買取り査定なら少しでも高額査定の方が
良いですが、一般市場で売却する場合の査定額では
本当に売れそうな価格を知る事が売主様にとっても大事だと思います。
それを参考にして、売り出し価格は売主様が決定するものですし…
高額査定は不動産業者が売却依頼をとる為に提示するだけで
本当にその提示額で売れるという事ではありません。
（売主心理として高い査定額を提示した方が良いと考えて）
とりあえず売却依頼の契約をとれば、その契約期間は
売却をくくれるので、後で何かと理由をつけて大幅な値下げを余儀なくされる
ケースが多いです。
不動産売却での査定時において大事な事は、査定額の高い安いでは
なく、客観的に見ていくらなら本当に売れそうか？
という価格を知る事だと思います。
※本当に大事なのは査定額ではなく、成約価格です。
今回のケースで考えてみても、もちろん定価で購入されていますし
住まれているので、築は新しいですし部屋は綺麗ですが
扱いとしては新築では無く中古になり
まだ、新築状態で売れ残っており値下げをかなりしている中で
購入した価格より高く売れる事や、購入した価格と同じぐらいで
売却出来る事はまずありません。
もちろんこの売主様も購入価格から考えて
成約価格は損失はでましたが
それでも、当社としては最善の売却方法をさせて頂きましたし
実際に損失価格は、新築の売れ残りの値下げ幅よりも少なくなっており
普通に考えて良い仕事が出来たと思っています。
販売開始から２週間で１件の見学希望が入り
価格交渉は入りましたが、そのまま購入申込みを
頂き、無事引渡しまでスムーズに終わりました。
買主様をご紹介頂いたのは、地元の中小不動産会社さんですが
本当に良かったです。
マンション売却で大事な事は、売り出し価格はもちろん売主様が
決定される事ですが
いくらで売り出すか？とその売却情報を幅広く伝える事が１番大事です。
自社の利益や担当者の利益を最優先する不動産会社に売却を
依頼してしまうと、査定額は高く提示され
「当社のネットワークならこの価格で売れますよ。」みたいな事を
言いますが 、売り出し価格も何回も値下げしましょう。
と言われるばかりか、買主からの仲介手数料も欲しいので
他社に買主候補がいても、自社のお客さんだけで取引をしようとし
売却機会を逃す事が多いです。
売主様からすれば、不利益な事以外何もなく
その事実を知らない事が多すぎます。
売却依頼をする不動産会社は、本当に売主様の利益を
最優先してくれる不動産会社にお願いして下さいね。
そうしないと、何百万も損をする事にもなりかねませんので…
大手だからＴＶＣＭをしている会社だから大丈夫と考えるのは安易すぎます。
新築マンションなどを購入する時は、マンションのブランドも
大事な要素になりますが、売却する場合は、売る商品は売主様のマンションです。
ブランドで売却依頼をする会社を選ぶのでは無く
本当に売主様の事を考えてくれる会社、担当者をお選びください。
大阪市内のマンション売り出し相場を見るなら▼
相場価格を瞬間チェック ！
大阪市内のマンション売却査定なら▼最大売却手数料５０％ＯＦＦ
