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2013年2月12日

マンション売り出し価格は
不動産会社に査定を依頼して
その意見などを参考に売主様が決めることですが

市場には相場よりも高い売り出し価格の
物件もたくさんあります。

高く売り出すメリットを考えると
その価格で売れる可能性がある!
その1点に尽きると思います。

あまりにも相場からかけ離れていると
ほとんど可能性はないと思いますが…

只、売り出している以上可能性は0ではないです。

ではデメリットは何でしょうか?
高く売り出し価格を設定すると
購入を検討する側からすると
昔よりも、インターネットの発達により
マンションの場合は特に、この物件は高いなぁ!
と思われる事も多く、中々売れません。

そうなってくると売れないので
マンション購入を検討している方はよく物件を
チェツクしている傾向が強く
ずっとあの物件売れてないなぁとなり塩漬物件としての
イメージが強くなり、価格をかなり下げないと
売れないことになる可能性は高くなります。

実際の例から、考えると当社に査定依頼のあった
売主様で、査定は当社だけでは無く
複数依頼されていました。

そこで、当社としての査定価格はそのマンションの
成約価格や周辺の競合物件の状況から
お答えさせて頂きましたが
ご提案売り出し価格としては 0000万~0000万です。
みたいな感じで…

只、売主様の意向としては半年ぐらいで
売れれば良いしという事で
マンション売却も初めての事で安易に考えられていた部分も
あられたと思います。

結果としてどうなったか?というと
ある大手不動産会社の査定価格が1番高く
当社ならその価格で売れますよ!
他社さんの査定価格は安過ぎますよ!
みたいな事を言われたらしく

1番高い査定価格を提示されたその
大手不動産会社に依頼するとの事でした。

その価格はどう考えても相場からかなり
かけ離れた売り出し価格だったと思います。

売れたのでしょうか?結果としては
中々売れていなかったのですが
売れたのは売れました。

只、問題なのはけっして高く売れた訳でもなければ
相場価格で売れた訳では全くないのです。

何故なら買主は中古マンションなどの
中古物件をリフォーム等をして再販売するのを専門に
している不動産会社が買主だからです。

不動産会社が買主という事は
不動産会社も買取りをして再販売するのは
リスクもありますし取得費用も売買価格とは
別にかかるので一般的に本当に売れるであろう
価格の70%ぐらいで買取条件がかなり良い場合でも
80%ぐらいまでです。

そうじゃないと不動産会社もまず買取りを
しないですし、出来ないです。

買取りをしても赤字の場合もありますから
いくらでその不動産会社が買取りをしたのかは
わからないですが、当初の売り出し価格から
考えると半値ぐらいではないでしょうか。

高めに売り出し価格を設定することは
悪い事ではなく、その価格で欲しいという方が
おられる場合もありますが

あまりにも相場価格からかけ離れた
売り出し価格を設定してしまうと
高く売るつもりが、逆に安く売る事になったり
そもそも全く売れない事にもつながります。

少しでも高く売りたい場合は相場よりも
少しだけ高めに設定してみて
その物件に対する反響の状況をみて
価格変更も考えてみるという方が実際の成約価格は
高い場合が圧倒的に多いです。

一般市場で売り出し仲介査定の場合は
査定価格よりももちろん成約価格が大事なので
あまい高い査定価格を提示する不動産会社には
気をつけてくださいね。

不動産会社のプロの人が売れるといっているから
絶対に売れる訳では、全くなく逆に絶対に売れますよ!
という方がおかしいです。

マンション売却は相手(買主)がいてのことなので
実際にまだ見学もしていない買主が必ず買うわけでは
ありません。

一般市場の流通の場合は、予想はある程度できますが
売却活動をしてみないとわからない事は多いです。

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